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LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
QUI S’ENGAGE ET À QUOI ?
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le “bénéficiaire”).
Il donne ainsi en exclusivité une “option” au bénéficiaire, en général pour
un temps limité. Si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire
déclare vouloir acheter (on dit qu’il “lève l’option”), la vente sera considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse.
Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur pourra reprendre son entière liberté et vendre le bien à quelqu’un
d’autre.
ATTENTION : le fait, pour le bénéficiaire, de “signer une promesse unilatérale de vente” ne signifie pas qu’il s’engage à acquérir mais
simplement qu’il accepte les conditions de cette offre au cas où il se décide à acheter.
QUE DOIT CONTENIR LA PROMESSE DE
VENTE ?
Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l’option est levée, elle doit préciser dès le début toutes les conditions
de la vente.
Avant de signer une promesse, il faut donc être en possession de toutes les informations utiles. Il s’agit notamment : de l’état civil du vendeur, de sa
situation familiale, ainsi que de sa qualité de propriétaire et de l’origine de la propriété du bien qu’il veut vendre (précédente
acquisition, donation…).
L’identité exacte et la situation familiale du bénéficiaire doivent être également vérifiées ; de la description complète du bien (localisation, destination
d’habitation, de commerce ou de bureau, contenance, désignation cadastrale, situation locative…) et de ses accessoires (caves, greniers,
garages, jardin, mobilier éventuel…);
s’il s’agit d’un lot de copropriété, de la superficie de la partie privative de ce lot (la “loi CARREZ” rend obligatoire
cette mention dans l’avant-contrat) et il est souhaitable, pour des raisons de responsabilité, que ce métrage
soit effectué par un professionnel ; il est également vivement conseillé
d’être informé du montant des charges, de l’état de leur paiement par les copropriétaires et des dernières
décisions de l’assemblée générale, notamment quant aux travaux qui ont été votés et à leur montant. Certaines de ces
informations seront obligatoirement demandées par le notaire au syndic
après la signature de l’avant-contrat;
des informations sur les travaux qui ont été le cas échéant effectués dans les lieux (nature, plans, assurances, autorisations
administratives ou de la copropriété, achèvement…) ;
des certificats exigés par la réglementation sur l’amiante, le plomb ou les termites ;
et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d’enregistrement) et les modalités de paiement (comptant, à terme, recours à un emprunt…).
Si toutes les informations utiles ne peuvent pas être immédiatement mises à la disposition du bénéficiaire, il est prudent de soumettre la
réalisation de la vente à leur production ; on parle alors de “condition suspensive”
Il en va de même si des démarches doivent être faites (obtention d’un permis de construire, par exemple) ou si des événements doivent préalablement intervenir (départ
d’un occupant, par exemple).
Enfin, certaines informations indispensables à la réalisation de la vente ne pourront être communiquées qu’après la signature de la promesse de vente en raison des délais nécessaires à leur obtention. Il s’agit
principalement de celles qui concernent la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, la purge des droits de préemption et les éventuelles inscriptions hypothécaires.
QUE MENTIONNER QUAND LE BÉNÉFICIAIRE A BESOIN D’UN PRÊT ?
Lorsque le bien est à usage d’habitation, les articles L.312 et suivants du Code de la
consommation exigent que la promesse unilatérale de vente indique si le
prix sera payé, avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier. Si un ou
plusieurs prêts sont prévus, l’acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de
leur obtention. Le bénéficiaire dispose pour cela d’un délai qui ne peut être
inférieur à un mois.
Si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt, il sera libéré de ses engagements et toutes les sommes qu’il aurait déjà
versées au vendeur devront intégralement lui être remboursées, dont
l’indemnité d’immobilisation (voir ci-après).
Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l’acte une mention de sa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé,
que déclarant qu’il ne recourt pas à un prêt, il ne pourrait plus se prévaloir du fait qu’il ne l’a pas obtenu s’il devait par la suite en solliciter
un. Ce, dans le but de demander la restitution de l’indemnité
d’immobilisation. A défaut d’une telle mention, le bénéficiaire pourrait
faire jouer la condition suspensive pendant toute la durée de la promesse.
Pour les biens à usage autre que d’habitation, cette condition suspensive n’est pas obligatoire
; le bénéficiaire doit donc veiller en cas de besoin à ce qu’elle soit mentionnée dans l’acte, à défaut, il ne pourra pas s’en prévaloir.
LE VENDEUR PEUT-IL REVENIR SUR SA PROMESSE DE VENTE ?
A partir du moment où le bénéficiaire a levé l’option, la vente est conclue et le vendeur ne
peut plus se rétracter.
Le bénéficiaire est alors en droit d’exiger que la vente
soit régularisée devant notaire. Si le vendeur persiste à refuser, l’acquéreur peut demander au
tribunal de grande instance de constater la vente ; le jugement aura la
valeur d’un acte notarié de vente. Mais devant les difficultés rencontrées, le bénéficiaire peut préférer renoncer à poursuivre la réalisation de la vente et
demander des dommages et intérêts au vendeur.
QU’EST-CE QU’UNE CLAUSE DE DÉDIT, UNE CLAUSE PÉNALE ?
Certaines promesses contiennent une “clause de dédit” par laquelle le
vendeur (ou l’acquéreur) se réserve le droit de revenir sur son
engagement, même après la levée de l’option, moyennant le versement
d’une certaine somme. Cette clause est rare mais légale et, en cas de
rétractation, le bénéficiaire ne peut obtenir
du vendeur que le versement de la somme prévue.
Lorsque la promesse contient une “clause pénale”, celle-ci fixe le montant de la somme que
celui qui n’a pas exécuté ses obligations doit verser à l’autre ; son montant peut
être réduit ou augmenté par le juge.
ATTENTION : ne vous fiez pas à l’intitulé des clauses, seul leur contenu compte. Le notaire vous renseignera
utilement sur la portée des clauses de la promesse.
QU’EST-CE QU’UNE INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION ?
À QUOI S’EXPOSE LE BÉNÉFICIAIRE QUI NE LÈVE PAS L’OPTION ?
Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le droit de ne
pas lever l’option ; dans ce cas la vente n’est pas conclue. Cette
possibilité de ne pas lever l’option ne doit pas être confondue avec
l’exercice du droit de se rétracter ou de renoncer, lequel ne joue que
dans les sept jours de la notification de la promesse ou du projet de
promesse (voir le début de cette brochure).
Les promesses prévoient le plus souvent le versement d’une “indemnité d’immobilisation” par le
bénéficiaire (en général 10% du prix) : cette somme restera acquise au vendeur si
l’option n’est pas levée. Ces clauses sont licites et l’indemnité
est due au promettant. Toutefois l’indemnité n’est pas due au promettant
si la vente n’a pas pu intervenir par sa faute ou parce qu’une condition
suspensive ne s’est pas réalisée.
L’indemnité d’immobilisation reste “séquestrée” entre les mains du
notaire tant que la non-réalisation de la vente n’est pas certaine. En
cas de contestation entre le vendeur et l’acquéreur, le notaire conserve
cette somme le temps qu’une solution amiable soit trouvée ou qu’une
décision de justice intervienne.
COMMENT LEVER L’OPTION ?
Pour produire ses effets, l’option doit être levée dans les formes et
les délais mentionnés dans la promesse, sans en modifier les termes. Si
aucune forme n’est prévue, la lettre recommandée avec demande d’avis de
réception est vivement conseillée.
QUE SE PASSE-T-IL APRÈS LA LEVÉE DE L’OPTION ?
Une fois levée, l’option ne peut plus être rétractée. La vente devient
immédiatement définitive et l’indemnité d’immobilisation se transforme
en acompte sur le prix de vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens de contrainte que l’acquéreur en cas de refus
de régulariser la vente (voir ci-dessus “le vendeur peut-il revenir sur
sa promesse”).
Mais pour produire tous ses effets, la vente doit être régularisée par acte authentique devant notaire.
En général, c’est à la date de la signature de l’acte notarié de vente que
le prix est intégralement payé par l’acquéreur et que s’opère le transfert effectif de la
propriété du bien. C’est également en général à cette date que les droits de mutation qui doivent être versés à l’administration
fiscale deviennent exigibles. Le notaire aura d’ailleurs pris soin de préalablement en demander le montant à l’acquéreur.
L’OFFRE D’ACHAT
L’offre d’achat (également appelée
“promesse d’achat” ou “option d’achat”) est parfois inexactement présentée au candidat
acquéreur comme un acte qui ne l’engage pas et qui lui permet de
simplement retenir le bien immobilier, le temps de réfléchir.
Mais attention, l’offre d’achat est en réalité un acte important : elle n’engage que l’acquéreur à
acheter le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien) si celui-ci déclare vouloir le vendre. C’est pourquoi cette offre doit avoir une
durée
limitée. Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive
(voir la promesse de vente).
Depuis le 1 er juin 2001, il est interdit de demander au candidat acquéreur qui signe
une offre ou une promesse d’achat de verser une quelconque somme au
vendeur ou à un intermédiaire. Lorsque le projet d’acquisition
porte sur un bien immobilier à usage d’habitation, les délais de
rétractation ou de réflexion devront être purgés. (voir le début de
cette brochure).
L’offre d’achat doit comporter les mêmes mentions que la promesse de vente,
notamment en ce qui concerne les conditions suspensives. Sa durée doit être limitée.
LE COMPROMIS DE VENTE
Dans le compromis de vente (parfois également appelé “promesse synallagmatique de vente”) les deux parties
s’engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque
constitue déjà une vente dès lors que le bien immobilier est identifié et que son prix est
fixé.
ATTENTION : le compromis de vente est déjà une vente et non une simple
promesse.
Lorsque le projet d’acquisition porte sur un bien immobilier à usage
d’habitation, les délais de rétractation ou de réflexion s’appliquent comme pour la promesse de vente (voir le début de cette
brochure).
Dès lors que l’acquéreur n’a pas renoncé à son projet d’achat, la somme d’argent versée par l’acquéreur à la
signature (en général 10 % du prix) constitue un acompte sur le prix de vente et ne pourra pas lui être restituée (sauf si
des conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais, et notamment celle qui concerne un
éventuel emprunt).
Personne n’a donc à lever d’option : les engagements réciproques sont immédiatement irrévocables et, en cas de difficultés, chacun pourra contraindre
l’autre à payer le solde du prix convenu et à régulariser la vente par acte authentique pour qu’elle puisse produire tous ses effets.
Toutes les observations précédemment faites à propos de la promesse unilatérale de vente sont applicables au
compromis de vente, en ce qui concerne le contenu de l’acte, les dispositions relatives aux emprunteurs, les clauses de
dédit ou les clauses pénales et les conditions suspensives.
N’hésitez pas à consulter un notaire avant de signer un
avant-contrat et à lui demander de rédiger l’acte.
Source chambre des notaires de Paris
Les renseignements contenus dans la présente notice ont pour but d’attirer votre attention
sur les points les plus importants du sujet qui vous intéresse.
Pour de plus amples informations, consultez votre notaire.
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